Право на отсрочку по аренде: новые правила
коммерческая, государственная и муниципальная недвижимость
Новые правила распространяются как на коммерческую, так и государственную, муниципальную недвижимость.
1 апреля вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 г. №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Что ввел закон:
Право арендатора обратиться к арендодателю с просьбой об отсрочке платежей. Норма распространяется на правоотношения, связанные с арендой как государственного, муниципального, так и частного объекта недвижимости.
Условия отсрочки арендных платежей:
1) договор аренды недвижимости должен быть заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
2) арендодателю направлено обращение с просьбой отсрочить арендную плату.
Обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение
Согласно п. 1 ст. 19 указанного федерального закона, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439.
Установлено, что:
1. Воспользоваться отсрочкой можно будет только по тем договорам, арендаторами по которым являются организации и ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, (см. перечень в Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434)
2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
3. Отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или ЧС.
На каких условиях предоставляется отсрочка:
— задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще 1 раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
— отсрочка предоставляется в размере арендной платы за соответствующий период — на срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период — со дня прекращения действия такого режима и до 01.10.2020;
— штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе предусмотренные договором) в связи с отсрочкой не применяются;
— установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки не допускается;
— размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
— не предоставляется отсрочка по оплате коммунальных услуг и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, если такие платежи включены в арендную плату (за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или ЧС арендодатель сам освобождается от таких услуг и несения таких расходов).
В каких случаях возможно уменьшение арендной платы?
1) Закрыт доступ на арендованный объект.
В таком случае арендатор вправе на основании п. 4 ст.614 ГК РФ потребовать уменьшения арендной платы, поскольку в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Для этого потребуется направить предложение арендодателю об уменьшении арендных платежей на соответствующий период времени.
2) Существенно изменились условия эксплуатации помещения.
В связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой и принятием властями ограничений, коснувшихся бизнеса, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. К примеру, когда ведение бизнеса стало невозможным из-за действующих запретов, а арендуемая площадь требовалась исключительно для предпринимательской деятельности. Такие обстоятельства являются основанием для изменения заключенного договора на основании ст. 451 ГК РФ. В таком случае арендатор может обратиться к арендодателю с предложением об уменьшении арендной платы.
Как поступить арендатору:
Нужно выходить на переговоры с арендодателем. Направить арендодателю предложение об изменении условий по арендной плате, с указанием конкретного размера платежа.
Если вам нужно составить претензию, исковое заявление к арендодателю и/или вступить с ними в переговоры по отсрочке или уменьшению арендной платы, то обращайтесь в Группу компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» и мы на профессиональном уровне реализуем все необходимые процедуры для защиты интересов вашего бизнеса.
Дмитрий Климов
+ 7 (912) 20 36 802
lev@lev-group.ru